Apartamento 100% financiado: existe? O que fazer quando a entrada pesa

Uma das perguntas mais frequentes que recebemos é: "dá para comprar um apartamento sem ter a entrada?" A resposta direta é não — mas a situação é mais flexível do que parece. Neste artigo explicamos por que o banco não financia 100%, qual é o limite real e como parcelar a entrada com a construtora durante a obra.

Por que o banco não financia 100% do imóvel

O financiamento imobiliário no Brasil funciona dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), regulamentado pela Lei 4.380/1964. Uma das regras centrais do sistema é que o comprador precisa entrar com uma parte do valor — e por uma razão bastante prática.

O banco financia com base no valor de avaliação do imóvel, não no preço de venda. Se a avaliação for mais baixa que o preço negociado, o financiamento diminui ainda mais. E caso o comprador não consiga pagar as parcelas e o imóvel seja retomado, o banco precisa de margem para recuperar o dinheiro emprestado sem prejuízo. Por isso a legislação impõe um teto de financiamento.

Pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), os bancos financiam até 80% do valor de avaliação do imóvel em imóveis usados, e muitas vezes até 90% em imóveis novos, conforme a política de cada banco. Isso significa que o comprador precisa ter, no mínimo, de 10% a 20% do valor disponível para a entrada.

O limite máximo do SFH e o que muda no MCMV

Para imóveis enquadrados no SBPE, o limite máximo de financiamento em 2026 é de R$ 1,5 milhão. Acima disso, a operação sai do SFH e vai para o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), com taxas diferentes e sem FGTS.

O Minha Casa Minha Vida muda um pouco a equação para quem se enquadra nas faixas de renda do programa. Na Faixa 1, o subsídio do governo pode cobrir boa parte do valor e o financiamento pode chegar a até 90% do valor de avaliação. O subsídio reduz a entrada exigida, mas não a elimina por completo.

Para apartamentos fora do MCMV — como os da Construfare, voltados para o mercado padrão —, a entrada mínima costuma ficar entre 10% e 20% dependendo do banco, do perfil do comprador e da política de crédito vigente.

Entrada parcelada com a construtora: como funciona

É aqui que a compra na planta muda completamente o jogo. Quando você compra um apartamento em construção, o financiamento bancário só é contratado quando a obra termina — e, até lá, você paga diretamente para a construtora.

Isso cria uma janela de tempo — geralmente entre 18 e 36 meses — em que o comprador pode parcelar a entrada. Na prática funciona assim:

• Sinal: um valor menor pago na assinatura do contrato de compra;
• Parcelas durante a obra: prestações mensais para cobrir o percentual de entrada exigido pelo banco;
• Financiamento bancário: contratado na entrega das chaves, cobre o restante do valor.

Se a obra dura 24 meses, o comprador pode distribuir a entrada em 24 pagamentos. Em vez de ter 20% disponível hoje, precisa de uma fração disso por mês. Esse é o modelo que a Construfare usa nos seus empreendimentos e que explicamos com mais detalhes no artigo sobre financiamento direto com a construtora.

Existe ainda o pro soluto, modalidade em que parte do valor fica parcelada diretamente com a construtora mesmo após a entrega. Não é o padrão, mas é uma opção em alguns casos — saiba mais no artigo sobre pro soluto na compra de imóvel.

Como usar o FGTS para cobrir a entrada

O FGTS é outro recurso que pode reduzir — ou até eliminar — a necessidade de ter a entrada em dinheiro vivo. O saldo do fundo pode ser usado para complementar o pagamento de entrada no momento em que o financiamento bancário é assinado.

Se a obra dura dois anos e, durante esse período, o comprador contribui mensalmente para o FGTS, esse saldo vai crescendo e pode ser sacado integralmente na hora do financiamento. Somado ao que foi pago de parcelas durante a obra, muitas vezes já cobre o percentual de entrada exigido pelo banco.

As condições para usar o FGTS são: três anos de trabalho com carteira assinada (não precisam ser consecutivos), não ter outro imóvel financiado pelo SFH, não ter usado o FGTS para compra de imóvel nos últimos três anos e o imóvel estar no município onde você trabalha ou reside. Veja todos os detalhes no artigo como usar o FGTS para comprar apartamento.

Atenção para o saque-aniversário: quem optou por essa modalidade do FGTS perde o direito de sacar o saldo total para compra de imóvel. Se você está planejando usar o FGTS na entrada, confirme antes em qual modalidade está.

E quando a renda não é suficiente para o financiamento?

Às vezes o problema não é a entrada, mas a renda. Os bancos costumam aceitar que a parcela do financiamento comprometa até 30% da renda bruta mensal. Se sua renda individual não atinge esse limite, existe a possibilidade de compor renda com cônjuge, pais ou irmãos.

Juntar a renda de duas ou três pessoas no mesmo contrato de financiamento aumenta a capacidade de compra sem que nenhuma delas precise ter o valor sozinha. Cada pessoa entra como titular do contrato e, consequentemente, também como proprietária do imóvel.