Sala comercial em Caxias do Sul ou apartamento: qual faz mais sentido para investir?

Uma sala comercial em Caxias do Sul pode ser um bom investimento para quem aceita períodos sem inquilino, contratos mais negociados e um público comprador menor na hora de revender. O apartamento residencial costuma ter mais candidatos a inquilino e a comprador, porque qualquer família é um cliente em potencial. A escolha depende de quatro contas: vacância, custo de condomínio, imposto sobre o aluguel e liquidez. Nenhum dos dois tem rentabilidade garantida.

Vacância: o risco de ficar sem inquilino

A demanda por sala comercial acompanha a atividade econômica: consultórios, escritórios, prestadores de serviço. Quando a economia desacelera, empresas encolhem e salas ficam vazias. E sala vazia não é custo zero: condomínio e IPTU continuam chegando todo mês e passam a ser pagos por você.

Como avaliar antes de comprar:

• Conte as placas de “aluga-se” no próprio prédio e nos vizinhos;
• Pergunte ao síndico ou à administradora quantas unidades estão vazias hoje;
• Acompanhe por algumas semanas quanto tempo os anúncios de salas parecidas ficam no ar;
• Veja quem ocupa o prédio: um perfil de inquilinos variado reduz o risco de concentração.

Condomínio, IPTU e manutenção

Prédios comerciais costumam ter portaria em horário comercial, elevadores com uso intenso e limpeza diária das áreas comuns, e tudo isso entra na taxa. Antes da proposta, peça as três últimas prestações de contas e a previsão orçamentária, e pergunte se há obra ou chamada extra aprovada. Veja o que normalmente compõe a taxa de condomínio.

Em Caxias do Sul, o IPTU tem alíquotas diferentes conforme a localização e o uso do imóvel, então sala comercial e apartamento de mesmo valor venal podem pagar valores diferentes. Peça o carnê do ano ao vendedor. Confira também se o prédio está com o alvará de prevenção contra incêndio em dia: a Prefeitura exige o APPCI de edificações comerciais para liberar o habite-se.

Contrato de locação comercial

A locação de sala segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), com uma regra que muda o jogo para o dono: a ação renovatória. Pelo art. 51, o inquilino tem direito de renovar o contrato por igual prazo quando, ao mesmo tempo:

• O contrato foi feito por escrito e com prazo determinado;
• O prazo do contrato, ou a soma dos contratos escritos sem interrupção, chega a cinco anos;
• O inquilino explora o mesmo ramo de negócio há pelo menos três anos seguidos.

Para o inquilino, é segurança para o ponto. Para o proprietário, significa menos flexibilidade para retomar a sala ou renegociar livremente. Como em qualquer locação, o contrato pode exigir só uma garantia (caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas).

Imposto sobre o aluguel

Se você é pessoa física e recebe aluguel de outra pessoa física, o imposto é recolhido mês a mês pelo Carnê-leão, segundo a Receita Federal. Do valor recebido, podem ser deduzidos, quando pagos só pelo locador:

• Impostos, taxas e emolumentos do imóvel, como o IPTU;
• Despesas pagas para cobrar ou receber o aluguel, como a taxa da administradora;
• Despesas de condomínio.

Quando o inquilino da sala é uma empresa, a forma de recolhimento muda, porque a empresa pagadora pode ter de reter o imposto na fonte. Converse com um contador antes de fechar o primeiro contrato: a regra é a mesma para sala e apartamento, mas o perfil do inquilino comercial muda o dia a dia.

Financiamento e FGTS

Aqui a sala perde para o apartamento. Pelas regras da Caixa, o FGTS não pode ser usado para comprar imóvel comercial: ele serve só para imóvel residencial urbano destinado à moradia do titular. Bancos têm linhas de crédito para imóvel comercial, mas as condições são próprias e precisam ser simuladas caso a caso.

Liquidez: quanto tempo para vender

Liquidez é a facilidade de transformar o imóvel em dinheiro sem dar grande desconto. Quem compra sala comercial é, quase sempre, outro investidor ou um profissional que quer sede própria, um grupo menor que o de famílias procurando apartamento para morar. Na prática, isso tende a alongar o tempo de venda e aumentar o poder de negociação de quem compra.

Alguns fatores ajudam a sala a manter procura:

• Localização com movimento de clientes e acesso fácil de carro e de ônibus;
• Vaga de garagem vinculada à sala;
• Prédio bem conservado, com elevadores e documentação em dia;
• Planta flexível, que sirva a mais de um tipo de atividade;
• Possibilidade de unir salas vizinhas para quem precisa de mais espaço.

Sala comercial × apartamento

Critério	Sala comercial	Apartamento
Público de inquilinos	Empresas e profissionais	Famílias, casais, estudantes
Vacância	Sensível à economia local	Demanda mais ampla
Contrato	Renovatória protege o inquilino após cinco anos	Regras da locação residencial
FGTS	Não pode	Pode, se o comprador e o imóvel cumprirem os requisitos
Uso próprio	Consultório ou escritório	Moradia sua ou da família
Revenda	Público comprador menor	Público comprador maior

Como fazer a conta antes de comprar

1. Estime o aluguel com salas parecidas no mesmo prédio ou quarteirão. Anúncio é pedido, não valor fechado;
2. Tire os custos: condomínio e IPTU nos meses vazios, taxa de administração, manutenção e imposto;
3. Considere a vacância: faça a conta com alguns meses por ano sem inquilino, não com 12 meses cheios;
4. Some os custos da compra: ITBI, registro e eventuais reformas;
5. Compare o resultado líquido com alternativas, inclusive com um apartamento para alugar.

Para aprofundar a comparação, leia investir em imóvel em Caxias do Sul, vale a pena comprar na planta para alugar e o panorama do mercado imobiliário de Caxias.

A Construfare trabalha com apartamentos residenciais em Caxias do Sul. Se, depois da conta, o apartamento fizer mais sentido para o seu objetivo, conheça o Bellagio e o Floratta e fale com a equipe sobre as condições.

Perguntas frequentes