Simulação Minha Casa Minha Vida: como simular pela Caixa e ler o resultado

A simulação do Minha Casa Minha Vida é feita no mesmo simulador habitacional da Caixa: você informa a renda bruta da família, a cidade do imóvel, o valor, a idade e se tem três anos de FGTS, e o sistema mostra se há uma modalidade do programa para o seu caso, com taxa, subsídio (quando houver) e parcela. Não existe um simulador separado. O segredo está em preencher a renda e as perguntas de enquadramento do jeito que a Caixa vai conferir depois.

Quem pode aparecer no MCMV ao simular

A página do programa na Caixa informa que o Minha Casa, Minha Vida urbano atende famílias com renda mensal bruta de até R$ 13.000: até R$ 9.600 nas faixas de habitação popular e de R$ 9.600,01 a R$ 13.000 na linha de classe média. Os limites das três primeiras faixas foram atualizados pela Portaria MCID nº 333/2026:

Faixa (área urbana)	Renda bruta familiar mensal
Faixa 1	até R$ 3.200,00
Faixa 2	de R$ 3.200,01 até R$ 5.000,00
Faixa 3	de R$ 5.000,01 até R$ 9.600,00
Faixa 4 (classe média)	de R$ 9.600,01 até R$ 13.000,00

Esses valores são revisados todo ano. Na simulação você não escolhe a faixa: ela sai da renda que você digita. Para entender cada faixa em detalhe, veja Minha Casa Minha Vida em Caxias do Sul.

Passo a passo da simulação pelo MCMV

1. Abra a simulação completa. A simulação rápida dá uma ideia, mas só a completa faz as perguntas que definem o enquadramento no programa.
2. Categoria e cidade. Escolha Comprar novo para apartamento na planta ou recém-construído, ou Comprar usado. Selecione o estado e a cidade do imóvel. Em Caxias do Sul, escolha RS e Caxias do Sul.
3. Valor do imóvel. Digite o preço de mercado. Cada faixa tem um teto de valor de imóvel; se o valor informado passar do limite, a modalidade do programa não aparece.
4. Renda familiar bruta mensal. Some a renda de todos que vão entrar no contrato. Veja abaixo o que conta e o que não conta.
5. Perguntas de enquadramento. O simulador pergunta se há mais de um comprador ou dependente, se você tem outro imóvel na mesma cidade, se tem financiamento habitacional na Caixa e se já recebeu subsídio do governo (FGTS/União) a partir de maio de 2005. Responda com a situação real, porque tudo isso será conferido na análise.
6. FGTS. Informe se tem, somando todos os empregos, pelo menos três anos de trabalho com depósito de FGTS.
7. Escolha a modalidade. Se você se enquadra, aparecem opções do programa. Compare as linhas oferecidas, ajuste entrada e prazo e calcule o CET.

Renda bruta familiar: o que entra na conta

Renda bruta é o valor antes dos descontos. No MCMV, ela é a soma da renda de quem vai compor o contrato. A Lei 14.620/2023, que recriou o programa, manda deixar de fora do cálculo os benefícios temporários de natureza indenizatória, assistencial ou previdenciária, como auxílio-doença, auxílio-acidente, seguro-desemprego, BPC e Bolsa Família.

• Informe a renda que você consegue comprovar. Holerite, pró-labore, declaração de IR ou extratos. Renda que não aparece em documento não sustenta a simulação na hora da análise.
• Somar renda muda a faixa. Duas rendas juntas podem passar de uma faixa para a seguinte. Isso pode aumentar o valor financiável, mas reduzir ou zerar o subsídio. Simule os dois cenários. O passo a passo está em compor renda para financiar.

Como ler o resultado de uma simulação MCMV

Item	O que observar
Nome da modalidade	Confirme que a linha escolhida é do Minha Casa, Minha Vida. Se só aparecem linhas fora do programa, reveja renda, valor do imóvel e respostas de enquadramento.
Valor do subsídio	O desconto do governo que abate o valor a financiar. Aparece nas faixas de menor renda. O simulador avisa que é um benefício concedido apenas uma vez, por isso pergunta se você já recebeu subsídio desde maio de 2005.
Juros nominais e efetivos	No programa, a Caixa aplica taxa nominal entre 4% e 10% ao ano, conforme a renda familiar e o ano orçamentário da contratação.
Valor de entrada	O que falta pagar com recurso próprio ou FGTS, depois do financiamento e do subsídio.
1ª prestação	A parcela inicial com seguros incluídos. Confira se ela cabe no orçamento com folga.
CET	O custo total em taxa anual. Use para comparar a modalidade do programa com outras que o simulador oferecer.

Quanto de subsídio cada família recebe depende de renda, cidade e valor do imóvel. O funcionamento está explicado em subsídio do Minha Casa Minha Vida.

Onde entra o FGTS na simulação

O saldo do FGTS pode entrar como parte da entrada. Para isso, a Caixa exige três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando períodos, não ter financiamento ativo no SFH e não ter imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha. Na tela de resultado, aumente o valor de entrada até o total que você tem entre dinheiro e FGTS e veja a parcela cair. Consulte o saldo no app do FGTS antes de simular. Mais detalhes em como usar o FGTS para comprar apartamento.

Por que a simulação não aparece como MCMV

• Renda acima de R$ 13.000 na soma dos participantes.
• Valor do imóvel acima do teto da faixa na sua cidade.
• Imóvel próprio na mesma cidade ou financiamento habitacional ativo.
• Categoria diferente de compra, construção ou aquisição de terreno com construção.

Nesses casos, o simulador ainda mostra linhas de financiamento fora do programa, com outras taxas. Vale comparar o CET antes de decidir.

Depois da simulação

A simulação mostra o caminho; a confirmação vem com a análise da Caixa, feita em agência ou correspondente Caixa Aqui, com a documentação da família e do imóvel. Se você está de olho em um apartamento em Caxias do Sul, a Construfare pode revisar a simulação com você, conferir a sua faixa e mostrar os empreendimentos que se enquadram no programa. Veja os empreendimentos da Construfare.

Perguntas frequentes