Tabela SAC ou Price: qual escolher no financiamento imobiliário

A escolha entre SAC e Price afeta o quanto você paga por mês e o quanto paga no total ao longo do financiamento. A resposta curta: Price tem parcelas iguais e menores no início — ideal para quem está no limite da renda agora. SAC começa com parcela mais alta, mas cai todo mês e gera uma economia significativa de juros ao longo do prazo. Se a sua renda suporta a primeira parcela do SAC, ele quase sempre sai mais barato.

Como funciona a Tabela Price

Na Tabela Price — o sistema mais antigo e ainda muito usado no Brasil — você paga exatamente a mesma parcela do início ao fim do contrato. Isso acontece porque o cálculo divide os juros de forma que a amortização (a parte que reduz o saldo devedor) começa pequena e cresce com o tempo.

Na prática: nos primeiros anos você está pagando quase só juros. O saldo devedor demora mais para cair. Por isso, se você quitar antecipadamente no começo do financiamento, a economia é menor do que parece — o grosso do saldo ainda está intacto.

A vantagem real da Price é a previsibilidade: saber que a parcela não vai variar facilita o planejamento mensal e permite comprometer a renda com mais segurança desde o primeiro mês. Para quem está exatamente no limite do comprometimento de renda aceito pelo banco (em geral 30%), a Price é a única forma de o crédito ser aprovado.

Como funciona o SAC

No Sistema de Amortização Constante, a parte da parcela que abate o saldo devedor é sempre a mesma: o valor financiado dividido pelo número de meses do contrato. O que varia é o juro — e como ele incide sobre um saldo que cai mês a mês, as parcelas diminuem ao longo do tempo.

Isso significa que a primeira parcela do SAC é a mais cara de todas. A partir daí, o valor vai reduzindo gradualmente a cada mês até a última parcela, que é a mais baixa. Para que o banco aprove o financiamento no SAC, ele verifica se sua renda suporta a parcela do primeiro mês — que é a maior. Se houver folga, a tendência é que o financiamento fique cada vez mais fácil de pagar com o passar dos anos.

Quanto você paga de juros em cada sistema — um exemplo real

Considere R$ 200 mil financiados a 9% ao ano (0,75% ao mês) por 30 anos (360 meses):

Sistema	1ª parcela	Última parcela	Total pago
Tabela Price	R$ 1.609	R$ 1.609	~R$ 579 mil
SAC	R$ 2.056	R$ 560	~R$ 471 mil

Diferença total de juros: cerca de R$ 108 mil a menos no SAC. O banco é o mesmo, a taxa é a mesma — o que muda é a ordem em que você amortiza o principal.

Valores de referência para simulação. A taxa real depende do perfil de crédito, do banco e do enquadramento (MCMV, SBPE etc.). Use sempre o simulador da Caixa para os números da sua proposta específica.

SAC ou Price: qual é melhor para você?

Não existe resposta única. Depende de dois fatores: a sua renda disponível hoje e o seu objetivo com o financiamento.

Escolha o SAC se: sua renda cobre a primeira parcela com folga, você planeja morar no imóvel por muitos anos e quer pagar o mínimo de juros possível. Quem pensa em usar o FGTS para amortizar no caminho tende a se beneficiar ainda mais do SAC, porque cada amortização extra reduz um saldo já menor.

Escolha a Price se: sua renda está no limite para aprovar o crédito, você tem perspectiva de renda crescer nos próximos anos ou prefere previsibilidade absoluta na parcela. Muitos compradores do Minha Casa Minha Vida acabam no Price exatamente porque a primeira parcela do SAC estouraria o teto de 30% da renda.

Outra variável importante: se você consegue compor renda com cônjuge ou familiar, a renda combinada pode ser suficiente para suportar a parcela inicial do SAC, abrindo essa opção para quem achava que não teria acesso.

E no financiamento direto com a construtora?

Quando você compra na planta e parcela o pagamento direto com a construtora durante a obra, a lógica de SAC vs Price não se aplica da mesma forma — porque o contrato de obra não é regulado pelas mesmas normas bancárias. As condições variam conforme o acordo celebrado com a incorporadora.

Na Construfare, por exemplo, o financiamento direto com a construtora cobre o período da obra; ao final, você quita com recursos próprios, financiamento bancário ou FGTS — e é nesse momento que a escolha SAC vs Price entra em cena.

Se você está nesse caminho, vale entender o passo a passo do financiamento pela Caixa antes da entrega das chaves, para já chegar na mesa de negociação sabendo qual sistema pedir.

Perguntas frequentes