Vistoria do apartamento novo: checklist completo antes de assinar a entrega

A vistoria do apartamento novo é a única oportunidade de exigir correções sem custo antes de assinar o termo de entrega. O que você não apontar agora vira problema seu depois. O checklist a seguir cobre os itens que mais causam surpresa desagradável após a mudança — e explica como documentar corretamente qualquer inconformidade encontrada.

Por que a vistoria é tão importante

Ao assinar o termo de entrega declarando que o imóvel está em perfeitas condições, você reduz drasticamente o espaço para cobrar reparos posteriores com base em defeitos de acabamento visíveis. Problemas estruturais e ocultos permanecem cobertos pela garantia legal, mas defeitos aparentes ficam mais difíceis de contestar depois da assinatura.

A lei brasileira — especificamente o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) — dá ao comprador prazo de 90 dias para reclamar de defeitos aparentes e de 5 anos para defeitos ocultos que se manifestem depois da entrega. Mas quanto antes você acionar a construtora, mais fácil e mais rápido o atendimento.

Se você comprou com o programa Construfare ID, verifique também se todas as personalizações contratadas na planta foram executadas conforme o combinado — acabamentos, ampliações de ambiente, posição de pontos elétricos. Essa conferência adicional é exclusiva de quem personalizou e deve constar no roteiro de vistoria.

O checklist completo da vistoria

Leve o contrato e a planta do apartamento. Registre tudo em vídeo e foto com data e hora.

Paredes e teto

• Trincas, fissuras ou manchas de umidade visíveis
• Reboco solto ou com som oco ao bater levemente (sinal de descolamento)
• Pintura uniforme, sem emendas aparentes, bolhas ou descascamento
• Prumo das paredes — use um fio de prumo ou nível se tiver dúvida

Pisos e revestimentos

• Peças quebradas, lascadas ou com som oco (indício de colagem falha)
• Rejunte uniforme e sem falhas, especialmente em banheiros e cozinha
• Nivelamento — passe uma régua ou bola de gude para verificar caimentos corretos em áreas molhadas
• Azulejos alinhados e assentados conforme o padrão do projeto

Esquadrias (portas e janelas)

• Portas abrem e fecham sem forçar, sem raspar no piso
• Maçanetas, dobradiças e fechaduras funcionando
• Janelas deslizam ou giram sem emperrar
• Vedação das janelas: sem folgas que permitam entrada de vento ou água
• Vidros inteiros, sem trincas

Instalações elétricas

• Ligue e desligue todos os interruptores — verifique se cada um corresponde ao ponto correto
• Teste todas as tomadas com um aparelho simples (carregador de celular serve)
• Disjuntores no quadro elétrico identificados e funcionando
• Posição dos pontos elétricos conforme planta — especialmente onde planejou mobiliário
• Campainha e interfone operacionais

Instalações hidráulicas

• Abra todas as torneiras: pressão adequada, sem vazamentos
• Acione todas as descargas e confirme que completam o ciclo normalmente
• Verifique embaixo das pias e na caixa do chuveiro por sinais de umidade
• Ralos nivelados e com caimento correto para escoamento
• Registros de água localizados e funcionando

Varanda e churrasqueira

• Churrasqueira: caixa de fumaça, grelha, abertura de tiragem
• Impermeabilização do piso da varanda — jogue um copo d'água e observe o caimento
• Guarda-corpo firme e na altura regulamentada (mínimo 1,10 m para pavimentos elevados)

Áreas comuns (conferir na mesma visita)

• Hall de entrada do andar, circulação, escada de emergência
• Elevador: funcionamento, iluminação interna, botoeira
• Área de lazer e academia conforme o memorial descritivo do contrato

Como documentar os problemas encontrados

Filme cada inconformidade em vídeo curto, mencionando verbalmente o que está sendo mostrado e o cômodo. Tire fotos com o flash ativado para revelar problemas de acabamento que a luz ambiente esconde.

Exija que o representante da construtora assine um documento listando todos os apontamentos — com a data e o prazo estimado de correção. Guarde uma cópia. Se o reparo depender de fornecedor específico (esquadria, por exemplo), peça o prazo por escrito também.

Não assine o termo de vistoria com a expressão "imóvel entregue em perfeitas condições" se houver pendências em aberto. A alternativa correta é assinar com ressalvas anotadas ou aguardar a correção antes de concluir a entrega formal.

O que a construtora é obrigada a corrigir

A NBR 15575 (norma de desempenho de edificações) e o Código de Defesa do Consumidor definem prazos mínimos de garantia por sistema construtivo. Os mais relevantes para quem está recebendo as chaves:

Sistema	Garantia mínima
Estrutura (fundações, pilares, lajes)	5 anos
Impermeabilização (cobertura, subsolos, áreas molhadas)	3 a 5 anos
Instalações hidráulicas e elétricas	2 a 3 anos
Esquadrias (instalação)	2 anos
Revestimentos e pintura	1 a 2 anos

Defeitos que aparecem dentro desses prazos são de responsabilidade da construtora, independentemente de terem sido apontados na vistoria inicial — desde que não causados por mau uso ou modificações feitas pelo morador.

Qualquer comprador de primeiro imóvel deve guardar o manual do proprietário entregue pela construtora. Ele especifica os prazos exatos de garantia de cada item do seu apartamento e orienta a manutenção preventiva necessária para não perder a cobertura.

Depois da vistoria: organize a mudança

Com as pendências registradas e o prazo de reparo acordado, você já pode começar a planejar a mudança. Use o checklist de mudança para organizar tudo o que precisa acontecer antes, durante e depois do dia da mudança — e evitar que a euforia de receber as chaves vire dor de cabeça na semana seguinte.

Se você financiou com banco, confira também o cronograma de ITBI, escritura e registro — dependendo do estágio, pode haver custos pendentes de cartório que precisam ser quitados antes ou logo após a entrega.

Perguntas frequentes