Entrada parcelada na planta: quanto você precisa ter no ato

Na compra de apartamento na planta, a entrada raramente é paga de uma vez. O modelo mais comum divide o valor em duas partes: um sinal no ato — geralmente entre 5% e 15% do valor total — e o restante em parcelas mensais ao longo da obra. Esse modelo existe justamente para quem não tem todo o dinheiro de entrada no bolso agora, mas consegue acumular enquanto o prédio é construído.

O que é a entrada parcelada na compra na planta

Quando você compra um apartamento na planta, o pagamento acontece em três etapas: entrada (paga antes das chaves), financiamento bancário (contratado na entrega) e — em alguns casos — um saldo direto com a construtora. A entrada é a parte que precisa estar quitada antes de você fechar o contrato com o banco.

Na entrada parcelada, esse valor é dividido em:

• Ato: o sinal pago na assinatura do contrato com a construtora — a parcela que você precisa ter disponível agora.
• Parcelas de obra: valores mensais pagos enquanto a construção avança, até a entrega das chaves.

O total das duas — ato + parcelas de obra — costuma representar de 20% a 30% do valor do imóvel. É esse percentual que o banco exige como comprovação de que você tem "pele no jogo" antes de liberar o financiamento pelo SFH ou MCMV.

Quanto é o ato — o valor que você paga na hora de assinar

Não existe um percentual único: cada construtora define o valor do ato conforme o empreendimento e o perfil do comprador. Na prática, o ato costuma ficar entre 5% e 15% do preço total do apartamento. Em um imóvel de R$ 280 mil, isso representa de R$ 14 mil a R$ 42 mil que precisam estar prontos na data da assinatura.

Para quem está enquadrado no Minha Casa Minha Vida, o ato pode ser ainda menor: o financiamento bancário cobre até 90% do valor, então a entrada total é de 10% — e parte ou todo esse percentual pode vir do FGTS, reduzindo o ato a zero em alguns casos.

Na Construfare, o valor do ato é definido caso a caso. Para saber o mínimo do empreendimento que você tem interesse, o caminho direto é falar com um consultor — os valores variam por tipologia e fase de obra. Veja também como funciona o financiamento direto com a construtora para entender todas as opções de pagamento disponíveis.

Como as parcelas de obra funcionam na prática

Depois do ato, você paga parcelas mensais corrigidas pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) até a entrega das chaves. Essas parcelas fazem parte do contrato com a construtora — não têm relação com o financiamento bancário, que só começa depois da entrega.

Exemplo simplificado: um apartamento de R$ 300 mil com entrada de 25% (R$ 75 mil) pode ser estruturado com um ato de R$ 15 mil e 30 parcelas de R$ 2 mil ao longo de dois anos e meio de obra. Ao receber as chaves, o comprador financia os R$ 225 mil restantes pelo banco.

Antes de assinar, confirme no contrato: o valor da parcela de obra, a periodicidade do reajuste pelo INCC, o prazo de obra e o período de carência em caso de atraso. São esses pontos que determinam quanto você vai pagar até a entrega. Leia também vantagens e desvantagens de comprar na planta para ter o quadro completo antes de decidir.

FGTS pode completar o ato?

Sim, o FGTS pode ser usado como parte da entrada — mas com uma restrição importante: o saque só é liberado na assinatura do contrato definitivo com o banco, ou seja, na entrega das chaves, não na assinatura com a construtora.

Isso significa que o FGTS não paga o ato diretamente. Ele é usado para quitar ou reduzir o saldo que você ainda deve na entrada, ou para amortizar o financiamento bancário no momento da contratação. Se você precisa do FGTS para compor o ato, a construtora precisa estruturar o contrato de forma que esse valor seja liberado apenas na entrega — o que algumas permitem mediante análise.

Para entender os requisitos completos, leia como usar o FGTS para comprar apartamento. O resumo é: mínimo de três anos de FGTS, não ter imóvel no mesmo município e não ter financiamento ativo no SFH. A página de FGTS habitação da Caixa traz os limites atualizados por faixa de renda.

E se eu precisar de mais prazo para a entrada?

Algumas construtoras permitem fracionar ainda mais o valor — com parcelas de obra mais longas ou saldo com a construtora após a entrega das chaves (modalidade pró-soluto). Outras aceitam compor renda com cônjuge ou familiar para aumentar a capacidade de financiamento e reduzir a entrada necessária.

Se o banco exigir uma entrada maior do que o que você tem — por conta do teto do SFH ou do perfil de crédito — vale verificar se o imóvel se enquadra no MCMV, que tem condições de entrada menores e FGTS com mais facilidade. Veja também por que 100% financiado não existe no SFH e quais são as alternativas reais para quem tem pouca entrada.

Perguntas frequentes