Simulador habitacional Caixa: como usar, campo a campo, e como ler o resultado

O simulador habitacional da Caixa é gratuito, fica em simuladorhabitacao.caixa.gov.br e mostra em poucos minutos quanto a Caixa financiaria, a entrada necessária, a primeira e a última parcela, a taxa de juros e o custo total. Para usar, você informa o que quer fazer (comprar novo, usado, construir), a cidade, o valor do imóvel, a renda bruta da família e a data de nascimento. O resultado é uma estimativa: o número definitivo só sai depois da análise de crédito e da avaliação do imóvel.

Antes de abrir o simulador: o que ter em mãos

O preenchimento é rápido, mas errar um dado muda todo o resultado. Separe:

• Renda bruta mensal de todos que vão assinar o contrato (salário antes dos descontos). O próprio simulador pede para somar a renda de quem vai participar.
• Data de nascimento do comprador mais velho, porque a idade limita o prazo.
• Valor aproximado do imóvel e a cidade onde ele fica.
• Tempo de FGTS: se você soma pelo menos três anos de trabalho com depósito de FGTS, mesmo em empresas diferentes.
• Quanto tem de entrada, em dinheiro e em saldo de FGTS.

Passo a passo do simulador habitacional Caixa

Na versão atual do site (conferida em setembro de 2026), a página inicial oferece uma simulação rápida e o botão Fazer simulação completa. A rápida tem três caminhos: Valor do imóvel + renda, Pela renda e Pela prestação, este último para quem prefere partir de quanto consegue pagar por mês. Para uma resposta que sirva de base para decisão, use a completa.

1. Escolha a categoria. As opções são Comprar novo (imóvel na planta ou recém-construído), Comprar usado, Comprar terreno, Construir, Reformar ou ampliar, Imóveis CAIXA e Pegar empréstimo com o imóvel como garantia. Apartamento comprado da incorporadora, na planta ou pronto, entra em Comprar novo.
2. Tipo de imóvel e localização. Selecione residencial, o estado e a cidade. A cidade importa porque programas como o Minha Casa, Minha Vida têm condições que variam conforme a localização.
3. Valor do imóvel. Informe o valor de mercado. O simulador avisa que, na contratação, vale o valor definido pela avaliação da engenharia da Caixa.
4. Dados pessoais. Renda familiar bruta mensal, data de nascimento, telefone celular e CPF; o site envia um código de verificação para o celular antes de avançar. Há perguntas sobre ter outro comprador ou dependente, possuir outro imóvel na mesma cidade, já ter financiamento habitacional na Caixa e já ter recebido subsídio do governo desde maio de 2005.
5. FGTS. Responda se tem, somando todos os empregos, pelo menos três anos de trabalho com depósito de FGTS. Essa é uma das condições da Caixa para usar o fundo na moradia, junto com não ter financiamento ativo no SFH e não ter imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha.
6. Modalidades. Com base nas respostas, o simulador lista as linhas disponíveis para o seu perfil. Ali também aparecem a pergunta Está comprando direto da incorporadora/construtora? e a opção de consultar redução de taxa por relacionamento com o banco, como conta salário.
7. Ajuste entrada, prazo e amortização. Na tela de resultado você pode mudar o valor de entrada, o prazo escolhido e o sistema de amortização, e calcular o CET/CESH para ver o custo completo.

Como ler o resultado da simulação

A tela final concentra muitos números. Estes são os que decidem se o financiamento cabe no seu bolso:

Campo do resultado	O que significa
Cota máxima do financiamento	O percentual máximo do valor do imóvel que a Caixa pode financiar. Segundo as perguntas frequentes da Caixa, chega a até 90%, conforme modalidade, origem dos recursos e sistema de amortização.
Valor do financiamento	Quanto a Caixa empresta depois de descontar a sua entrada, respeitando a cota máxima.
Valor de entrada	O recurso próprio que você coloca. Quando permitido, o saldo do FGTS entra aqui.
Prazo máximo e prazo escolhido	O limite de parcelas da modalidade e o número que você definiu. A Caixa informa prazo de até 35 anos, variando com a modalidade, o sistema de amortização e a idade.
Juros nominais e juros efetivos	O nominal é a taxa do contrato; o efetivo considera como os juros são aplicados mês a mês e sai um pouco maior.
1ª e última prestação	No SAC, a primeira é a maior e as seguintes caem; na PRICE, o valor começa fixo.
CET e CESH	O CET (Custo Efetivo Total) reúne juros, seguros e tarifas em uma taxa anual. O CESH mostra o custo anual dos seguros.
Subsídio	Aparece só em modalidades do Minha Casa, Minha Vida, quando a família tem direito.

SAC ou PRICE no simulador

O próprio simulador resume: SAC tem parcelas decrescentes e PRICE tem parcelas fixas. Nos dois casos o contrato pode ter um indexador, como TR ou IPCA, que corrige o valor mês a mês. A Caixa informa que contratos com TR são recalculados mensalmente. Se a primeira parcela do SAC ficar acima do que a sua renda permite, a PRICE pode caber, mas o total pago em juros tende a ser maior. A comparação detalhada está em Tabela SAC ou Price: qual escolher.

Seguros MIP e DFI

Todo financiamento habitacional da Caixa inclui dois seguros obrigatórios: MIP, que cobre morte e invalidez permanente e varia com a faixa etária, e DFI, que cobre danos físicos ao imóvel e é calculado sobre o valor de avaliação. Eles já estão dentro da prestação estimada. Para entender o que cobrem, veja seguro de vida no financiamento: MIP e DFI.

Erros comuns que distorcem a simulação

• Informar renda líquida. O campo pede renda bruta. Usar o valor líquido reduz o crédito aprovado na simulação sem motivo.
• Esquecer quem vai compor renda. Se o cônjuge ou outro familiar vai assinar junto, a renda dele precisa entrar, e a data de nascimento do mais velho define o prazo. Veja como compor renda.
• Escolher a categoria errada. Apartamento novo simulado como usado (ou o contrário) pode mudar modalidade, cota e taxa.
• Responder "sim" para FGTS sem conferir. Confira o extrato no app do FGTS antes; sem os três anos somados, o saldo não entra.
• Olhar só a primeira parcela. Compare o CET de cenários diferentes. Duas simulações com parcela parecida podem ter custo total bem diferente.
• Tratar o resultado como aprovação. A simulação não é análise de crédito. A aprovação formal vem depois, com documentos.

Por que o valor muda na análise real

O simulador trabalha com o que você declara. Na contratação entram dados que ele não tem:

• Avaliação do imóvel: a engenharia da Caixa define o valor de garantia. Se a avaliação vier abaixo do preço de compra, a cota incide sobre o valor menor e a entrada sobe.
• Comprovação de renda: a renda considerada é a que você comprova com documentos. Veja a lista de documentos do financiamento na Caixa.
• Análise de crédito: restrições no CPF ou dívidas altas reduzem ou barram o crédito. Se isso aconteceu com você, leia financiamento negado: o que fazer.
• Taxas da data de contratação: o resultado usa as condições vigentes no dia da simulação, e elas podem mudar até a assinatura.

Por isso vale refazer a simulação perto da data de contratar e sempre que a renda, a entrada ou o imóvel mudarem.

Simulação na compra de apartamento na planta

Quem compra na planta costuma pagar a entrada diretamente à incorporadora durante a obra e contratar o financiamento bancário perto da entrega. Nesse caso, a simulação feita hoje serve para planejar: ela mostra quanto de entrada você precisa juntar até a entrega para a parcela caber na renda. O passo a passo completo, da simulação às chaves, está em financiamento pela Caixa passo a passo.

Se você está avaliando um apartamento em Caxias do Sul, a equipe da Construfare pode refazer a simulação com você usando os dados do empreendimento e mostrar como fica a entrada durante a obra. Veja os apartamentos à venda direto da construtora.

Perguntas frequentes